Договор участия в долевом строительстве многоквартирных домов и

иных объектов недвижимости: проблемы правового регулирования

Лифановская Марина Андреевна

АНО ВО «Московский университет «Синергия»

Группа: ОМЮз-12404РНДгп

Аннотация. В статье рассматриваются актуальные проблемы правового

регулирования договора участия в долевом строительстве многоквартирных

домов

и

иных

объектов

недвижимости.

Анализируются

дискуссионные

вопросы правовой природы договора, эффективность механизмов защиты

прав

участников

строительства

при

банкротстве

застройщика,

а

также

современные

тенденции судебной практики.

Особое

внимание

уделяется

законодательным

новеллам

2024–2025

годов,

включая

дифференциацию

ответственности

застройщика

в

зависимости

от

цели

приобретения

недвижимости, введение собственных стандартов качества застройщиков и

ограничение размера

ответственности за

недостатки

отделки.

На

основе

проведенного анализа формулируются предложения по совершенствованию

законодательства и правоприменительной практики.

Ключевые слова: договор участия в долевом строительстве, защита

прав дольщиков, банкротство застройщика, счет эскроу, неустойка, качество

объекта, правовая природа договора.

Введение

Договор участия в долевом строительстве многоквартирных домов и

иных объектов недвижимости остается одной из наиболее востребованных и

одновременно

проблемных

договорных

конструкций

в

российском

гражданском праве. Согласно данным аналитического центра ДОМ.РФ, в

первом полугодии 2025 года в России было заключено 476 тыс. договоров

участия

в

долевом

строительстве

на

жилую

недвижимость

[6].

Столь

значительный

объем

договорных

отношений

обусловливает

высокую

социальную

значимость

данной

сферы

и

необходимость

эффективного

правового регулирования.

Вместе

с

тем

правовое

регулирование

долевого

строительства

характеризуется

фрагментарностью,

противоречивостью

и

частыми

изменениями, что порождает проблемы в правоприменительной практике.

Как справедливо отмечается в научной литературе, несмотря на достаточно

длительное существование института долевого строительства, до настоящего

времени не был сформулирован однозначный ответ на вопрос о правовой

природе договора и,

соответственно, о

статусе

гражданина-дольщика

—

является ли он потребителем или инвестором [1].

Цель

настоящего

исследования

—

выявить

ключевые

проблемы

правового

регулирования

договора

участия

в

долевом

строительстве

и

предложить пути их решения на основе анализа законодательства, судебной

практики и доктринальных подходов.

Вопрос о правовой природе договора участия в долевом строительстве

(далее

—

ДДУ)

остается

дискуссионным

на

протяжении

всего

периода

существования данного института. В научной литературе сформировались

различные подходы к квалификации этого договора: одни исследователи

рассматривают его как разновидность инвестиционного договора, другие —

как

договор

купли-продажи

будущей

недвижимой

вещи,

третьи

—

как

самостоятельный тип договора [6].

Как отмечает И.В. Балтутите, соотношение ДДУ с инвестиционным

договором имеет принципиальное значение для защиты прав потребителей,

поскольку от

правильной квалификации зависит объем прав

и

гарантий

участника строительства [1]. Высший Арбитражный Суд РФ в свое время

обратил

внимание

на

то,

что

«отличием

договора

инвестирования

от

договора участия в долевом строительстве является то, что цель первого

договора — получение или достижение полезного эффекта, цель второго —

возникновение у участников долевого строительства права собственности на

объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на

общее имущество в многоквартирном доме» [1].

Длительное время в судебной практике и доктрине преобладал подход,

согласно

которому

на

отношения

между

гражданином-дольщиком

и

застройщиком

распространялось

законодательство

о

защите

прав

потребителей.

Это

обеспечивало

дольщикам

дополнительные

гарантии:

альтернативную

подсудность,

освобождение

от

уплаты

государственной

пошлины, право на компенсацию морального вреда, повышенную неустойку.

Однако с 1 сентября 2024 года в связи с внесенными поправками в

Федеральный

закон

№

214-ФЗ

применение

Закона

о

защите

прав

потребителей

в

отношении

мер

гражданско-правовой

ответственности

застройщиков

стало

ограничено

[1].

Законодатель

теперь

разделяет

участников

долевого

строительства

на

две

категории:

первая

включает

граждан, приобретающих объекты для потребительских целей; вторая —

граждан,

приобретающих

объекты

для

ведения

предпринимательской

деятельности (граждане-инвесторы) [1].

Данная дифференциация вызывает обоснованную критику в научной

литературе. Представляется обоснованной позиция авторов, предлагающих

отказаться

от

дифференциации

ответственности

в

зависимости

от

цели

приобретения недвижимости и использовать единый подход к защите прав

всех граждан — участников долевого строительства [1]. Действительно, даже

если

гражданин

приобретает

несколько

объектов

недвижимости,

это

не

превращает его в профессионального инвестора и не лишает его потребности

в эффективной правовой защите.

Проблемы

защиты

прав

участников

долевого

строительства

при

банкротстве застройщика

1. Специфика правового регулирования банкротства застройщиков

Институт

банкротства

застройщиков

характеризуется

значительной

спецификой,

обусловленной

необходимостью

защиты

прав

и

законных

интересов участников долевого строительства. Публично-правовая природа

отношений

в

области

несостоятельности

застройщиков,

а

также

необходимость защиты слабой стороны — потребителя обусловила особый

подход государства к решению данной проблемы, основой которого стало

гарантированное Конституцией РФ право на жилище [2, 5].

Законодательство

о

банкротстве

закрепляет

широкое

понимание

термина

«застройщик»,

включая

в

данную

категорию

лиц,

фактически

аккумулирующих

средства

граждан

для

строительства,

независимо

от

наличия формальных признаков застройщика [2, 5]. Согласно подп. 1 п. 1 ст.

201.1

Федерального

закона

«О

несостоятельности

(банкротстве)»,

застройщиком признается лицо, к которому имеются требования о передаче

жилых помещений или особого рода денежные требования. Отсутствие у

лица прав на земельный участок и разрешения на строительство само по себе

не препятствует признанию его застройщиком в деле о банкротстве, если оно

привлекало денежные средства граждан для строительства [2, 5].

2. Механизмы защиты прав дольщиков

Ключевым

механизмом

защиты

прав

участников

долевого

строительства

выступает

публично-правовая

компания

«Фонд

развития

территорий» (ранее — Фонд защиты прав граждан — участников долевого

строительства), учрежденная на основании Федерального закона № 218-ФЗ

[2,

5].

В

компетенцию

Фонда

входит

осуществление

компенсационных

выплат за счет средств федерального бюджета в установленном порядке.

Однако, как отмечается в исследованиях, на практике возможности

фонда могут быть ограничены, особенно учитывая вероятность банкротства

нескольких крупных застройщиков одновременно. Финансовая нагрузка на

фонд

увеличивается,

и

в

случае

массового

обращения

дольщиков

за

компенсациями возможности фонда могут оказаться недостаточными для

удовлетворения всех требований [3].

Важной гарантией прав дольщиков является положение о том, что они

вправе

требовать

компенсацию

от

застройщика-банкрота

даже

после

получения

выплат

от

государства.

Верховный

Суд

РФ

подтвердил,

что

выплаты

из

компенсационного

фонда

не

прекращают

обязательств

застройщика,

и

дольщики

могут

претендовать

на

дополнительное

возмещение [4].

3. Дифференциация правового режима жилых и нежилых помещений

Существенной проблемой является различный правовой режим жилых

и нежилых помещений при банкротстве застройщика. Хотя Закон № 214-ФЗ

регулирует

все

виды

недвижимости,

включая

нежилые

объекты,

законодательство

о

банкротстве

не

предоставляет

участникам

долевого

строительства права требования передачи нежилых помещений. Верховный

Суд РФ подтвердил, что участники имеют право на удовлетворение своих

требований только в денежной форме либо путем предоставления залога [3].

Таким

образом,

суды

в

рамках

процедур

банкротства

не

могут

удовлетворять иски о передаче нежилых помещений участникам долевого

строительства,

поскольку

этот

способ

защиты

прав

возможен

лишь

для

владельцев жилых помещений. Данное различие представляется не вполне

обоснованным, особенно учитывая, что нежилые помещения (апартаменты)

часто приобретаются гражданами для проживания.

Проведенный

анализ

позволяет

сформулировать

следующие

предложения

по

совершенствованию

правового

регулирования

договора

участия в долевом строительстве:

1.

Унификация

правового

статуса

дольщиков.

Представляется

целесообразным

отказаться

от

дифференциации

ответственности

застройщика

в

зависимости

от

цели

приобретения

недвижимости

и

распространить потребительские гарантии на всех граждан — участников

долевого строительства независимо от количества приобретаемых объектов.

Как

справедливо

отмечается

в

литературе,

«дольщики

не

являются

профессиональными инвесторами» [1].

2.

Совершенствование

механизма

эскроу-счетов.

Целесообразно

рассмотреть вопрос о начислении процентов на средства, находящиеся на

счетах

эскроу,

по

ставке,

близкой

к

ставке

рефинансирования,

для

компенсации инфляционных потерь дольщиков. Также необходимо повысить

размер страхового возмещения по эскроу-счетам для договоров с высокой

стоимостью.

3. Уравнивание правового режима жилых и нежилых помещений при

банкротстве. Следует распространить право требования передачи объекта в

натуре

на

участников

долевого

строительства

нежилых

помещений,

приобретаемых гражданами для проживания (апартаменты).

4.

Совершенствование

механизма

субсидиарной

ответственности.

Необходимо

законодательное

закрепление

презумпции

контроля

бенефициарных

владельцев

над

застройщиком

и

упрощение

процедуры

доказывания оснований для привлечения к субсидиарной ответственности.

5. Баланс интересов сторон при взыскании неустойки. При применении

статьи 333 ГК РФ судам следует учитывать не только ходатайство ответчика,

но и длительность просрочки, степень выполнения обязательств, поведение

сторон, а также компенсационную природу неустойки.

6.

Уточнение

стандартов

качества.

Необходимо

утверждение

Минстроем России четких и детализированных минимальных требований к

качеству

отделочных

работ,

исключающих

неоднозначное

толкование

и

злоупотребления как со стороны застройщиков, так и со стороны дольщиков.

Заключение

Договор участия в долевом строительстве многоквартирных домов и

иных

объектов

недвижимости

продолжает

оставаться

сложным

и

противоречивым

правовым

институтом.

Законодательные

новеллы

последних лет, включая дифференциацию ответственности застройщика в

зависимости от цели приобретения недвижимости, введение собственных

стандартов качества и ограничение ответственности за недостатки отделки,

отражают

стремление

законодателя

найти

баланс

между

защитой

прав

дольщиков и поддержкой застройщиков.

Вместе

с

тем

многие

проблемы

сохраняются:

неопределенность

правовой природы договора, сложности с защитой прав при банкротстве

застройщика, недостатки механизма эскроу-счетов, противоречивая практика

применения неустойки и ответственности за качество.

Дальнейшее

совершенствование

правового

регулирования

должно

осуществляться

на

основе

принципов

справедливости,

соразмерности

и

обеспечения реальной защиты прав граждан, инвестирующих средства в

строительство

жилья.

При

этом

важно

учитывать

как

позитивный

зарубежный

опыт,

так

и

сложившиеся

в

российской

правовой

системе

подходы к защите слабой стороны в договорных отношениях.

Список литературы

1.

Балтутите

И.В.

Соотношение

договора

участия

в

долевом

строительстве

с

инвестиционным

договором:

вопросы

защиты

прав

потребителей // Legal Concept = Правовая парадигма. — 2024. — Т. 23, № 1.

— С. 45–53.

2. Курдюков Е.В. Особенности правового регулирования банкротства

застройщика // Градостроительное право. — 2025. — № 3. — С. 14–17.

3. Голобоков Д.А. Защита прав участников долевого строительства при

банкротстве застройщиков // Молодой ученый. — 2025. — № 16 (567). — С.

174–176.

4.

Глухов

Р.Р.

Правовое

регулирование

участия

в

долевом

строительстве в системе норм гражданского права // Исследования молодых

ученых: материалы CI Междунар. науч. конф. — Казань: Молодой ученый,

2025. — С. 19–26.

5. Шишмарева Т.П. Реализация права залога в процедурах банкротства

застройщика: вопросы теории и практики // Журнал российского права. —

2024. — № 10. — С. 71–80.

6. Железнова Е. Актуальные проблемы ответственности застройщиков

по договорам купли-продажи и договорам участия в долевом строительстве //

Российский судья. — 2025. — № 11. — С. 17–20.

7.

Буглимова

О.В.

Взыскание

неустойки

и

отказ

от

исполнения

договора участия в долевом строительстве в одностороннем порядке как

обеспечительные меры // Вестник МГПУ «Юридические науки». — 2025. —

№ 2 (58). — С. 92–107.

8.

Научное

исследование

по

теме

«Реализация

прокурорами

полномочий, направленных на привлечение контролирующих должника лиц

к

субсидиарной

ответственности

при

несостоятельности

(банкротстве)

в

сфере

долевого

строительства»

//

Университет

прокуратуры

Российской

Федерации. — 06.09.2024.