ЭЛЕМЕНТЫ ДОГОВОРА КУПЛИ-ПРОДАЖИ НЕДВИЖИМОСТИ

Лифановская Марина Андреевна

НОЧУ ВО «Московский финансово-промышленный университет

«Синергия»

Группа: ОМЮз-12404РНДгп

«Традиционные элементы договора - его стороны, предмет, цена, а

также

форма,

срок

и

содержание

(а

именно

-

права

и

обязанности).

Единственное

условие,

которое

при

купле-продаже

стороны

должны

определить сами - это предмет»

1

.

Стоит

отметить,

что

существенные

условия

Договора,

требующие

согласования сторонами, отличаются в зависимости от вида отчуждаемой

недвижимости.

Так,

по

общему

правилу,

при

заключении

Договора

необходимо

указать

сведения

об

объекте,

позволяющие

его

идентифицировать.

В договоре в обязательном порядке должны быть указаны данные,

которые

позволяют

определенно

установить объект

недвижимости.

Если

стороны не согласуют предмет продажи недвижимости, то договор будет

считаться незаключенным.

Такие правила содержит статья 554 ГК РФ. Чтобы соблюсти условие о

предмете,

в

договоре

достаточно

указать

кадастровый

номер

объекта

недвижимости (при его наличии).

Согласно п. 2 ст. 8 Закона о регистрации «к основным сведениям об

объекте недвижимости относятся

вид объекта недвижимости (земельный

участок,

здание,

сооружение,

помещение,

машино-место,

объект

незавершенного строительства, единый недвижимый комплекс, предприятие

1

Горошко

Т.

А.

Споры,

связанные

с

машино-местами,

при

покупке

квартир

в

новостройках

//

Административное право. 2017. № 2. С. 69.

как имущественный комплекс или иной вид); кадастровый номер объекта

недвижимости; площадь»

2

.

«Помимо

предмета

согласования

требует

цена,

порядок

расчета,

порядок передачи имущества, существующие ограничения и обременения

недвижимого имущества.

Следующим

существенным

условием

договора

купли-продажи

недвижимого имущества является его цена. Стороны должны согласовать

цену в письменной форме, иначе договор будет считаться незаключенным (п.

1 ст. 555 ГК РФ)».

Еще

одним

существенным

условием

купли-продажи

недвижимого

имущества являются условия, относительно которых по заявлению одной из

сторон должно быть достигнуто соглашение, исходя из требований абз. 2 п. 1

ст. 432 ГК РФ.

«В

таком

случае

договор

считается

заключенным,

если:

стороны

согласуют такое условие; сторона, которая предложила такое условие или

заявила о его согласовании, откажется от своего предложения»

3

. Наиболее

ярким примером такого условие для продавца является условие о праве

продавца

проживать

в

квартире

после

регистрации

перехода

права

собственности в течение определенного договором периода.

Одной

из

особенностей

договора

купли-продажи

недвижимости

является то, что он может быть заключен как в простой письменной форме,

так

и

в

нотариально

удостоверенной

форме.

При

заключении

договора

купли-продажи

недвижимости

в

простой

письменной

форме,

стороны

должны

составить

письменный

документ,

который

содержит

все

существенные условия сделки, такие как описание объекта недвижимости,

цена, сроки выполнения обязательств, ответственность сторон и т.д. Данный

документ должен быть подписан обеими сторонами.

2

Гонгало Б. М. Недвижимость (понятие, виды объектов): наши разногласия / Законы России: опыт, анализ,

практика. 2022. № 10. С. 16-25.

3

Землякова Н. К. Ответственность продавца по договору розничной купли-продажи и основные проблемы,

возникающие

при

ее

реализации

/

Современное

правопонимание

цивилистического

процесса:

теория,

законодательство, судебная практика. 2022. С. 58–65.

Если

же

договор

купли-продажи

недвижимости

заключается

в

нотариально удостоверенной форме, то он должен быть подписан сторонами

в

присутствии

нотариуса.

При

этом

нотариус

проверяет

документы,

подтверждающие

право

продавца

на

отчуждение

недвижимости

и

правильность

оформления

договора.

Кроме

того,

нотариус

удостоверяет

подписи сторон и выдает им нотариально заверенные копии договора.

Важно

отметить,

что

заключение

договора

купли-продажи

недвижимости в нотариально удостоверенной форме обеспечивает большую

юридическую защиту сторон. Такой договор считается более надежным и

обеспечивает бóльшую юридическую гарантию прав и интересов сторон.

В некоторых случаях законодательством предусмотрено обязательное

нотариальное

удостоверение

договора

купли-продажи

недвижимости.

В

частности, в соответствии с пунктом 1 статьи 558 Гражданского кодекса

Российской Федерации, при отчуждении доли в праве собственности на

недвижимость, договор должен быть заключен в нотариальной форме.

Кроме

того,

в

соответствии

с

частью

1

статьи

550

Гражданского

кодекса Российской Федерации, если договор купли-продажи недвижимости

заключен в простой письменной форме, он должен быть обязательно заверен

печатью органа, осуществляющего регистрацию прав на недвижимость. При

отсутствии такой печати договор не будет принят для регистрации права

собственности на объект недвижимости. Поэтому, при совершении сделок с

недвижимостью,

необходимо

учитывать

требования

законодательства

и

заключать договор купли-продажи недвижимости в соответствующей форме,

предусмотренной законом, чтобы избежать недействительности такой сделки

и возможных правовых проблем в будущем.

В

соответствии

с

пунктом

2

статьи

558

Гражданского

кодекса

Российской Федерации, если договор купли-продажи имущества, в том числе

недвижимости, заключен одновременно с отчуждением всех долей в праве

собственности на такое имущество, то он может быть заключен в простой

письменной форме. Таким образом, в случае, когда продавец отчуждает все

свои

доли

в

праве

собственности

на

недвижимость,

покупатель

может

заключить

договор купли-продажи недвижимости в

простой письменной

форме, без нотариального удостоверения. Однако, следует помнить, что если

продавец

является

собственником

только

части

недвижимости,

то

для

заключения

договора

купли-продажи

его

доли

необходимо

обязательное

нотариальное удостоверение.

«При продаже недвижимого имущества по Договору, в соответствии с

которым

оплата

предусмотрена

поэтапная

после

государственной

регистрации перехода права, либо путем использования банковской ячейки, у

продавца возникает право залога на отчуждаемый объект недвижимости в

силу закона, согласно ч.5 ст.488 ГК РФ, требующее также государственной

регистрации. Однако закон допускает согласования условий порядка оплаты

без возникновения права залога у продавца»

4

.

«Рассматривая обязательные существенные условия, которые имеют

разграничения в зависимости от вида отчуждаемого объекта недвижимости,

следует

отметить

особенности,

возникающие

при

отчуждении

такого

объекта. Так, например, помимо основных условий, требуемых согласования,

при отчуждении права собственности на земельный участок необходимо

также учитывать следующие аспекты».

Проведя

анализ

вышеуказанных

аспектов,

а

также

практики

их

реализации,

можно

прийти

к

выводу,

что

правовое

регулирования

отчуждения объектов недвижимого имущества достаточно обширно и имеет

подкрепления

как

на

федеральном,

так

и

на

местном

законодательном

уровне.

По

своей

юридической

природе

договор

купли-продажи

недвижимого имущества является консенсуальным, двусторонним (причем

взаимным) и возмездным. Особенностями данного вида договоров купли-

продажи являются: - письменная форма; - существенные условия договора,

при отсутствии хотя бы одного из которых он будет признан незаключенным.

4

Лужина А. Н. Недвижимое имущество: понятие и отдельные виды: учебное пособие. М.: РГУП, 2017. С.25.

Таким

образом,

отчуждая

объект

недвижимого

имущества,

либо

приобретая

его,

следует

согласовывать

все

существенные

условия,

вследствие чего добросовестный приобретатель, а также продавец ограничит

возможность возникновения имущественных споров.

Основная особенность купли-продажи нежилых помещений - предмет

такого договора, определяемый как приобретение части здания (сооружения),

иного

недвижимого

имущества,

имеющей

определенное

назначение

и

ограниченной

строительными

конструкциями,

не

предназначенной

для

постоянного

проживания

граждан

и

не

включённой

в

состав

общего

имущества многоквартирного жилого дома.

Существенным также является «указание в договоре купли-продажи

нежилых

помещений

данных,

позволяющих

определенно

установить

недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в

том

числе

данные,

определяющие

расположение

недвижимости

на

соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого

имущества»

5

.

Следующим

существенным

условием

купли-продажи

нежилого

помещения является цена. Статья 55 ГК РФ гласит, что при отсутствии в

договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене

недвижимости договор о её продаже считается незаключённым.

При

этом

запрещено

применение

ч.

3

ст.

424

ГК

РФ,

то

есть

невозможно определение цены по аналогичным объектам недвижимости.

Указанная в договоре цена также включает цену передаваемого земельного

участка, если иное не предусмотрено договором.

Уклонение

одной

стороны

от

подписания

передаточного

акта

на

условиях, предусмотренных договором, считается отказом, соответственно,

продавца – от исполнения обязанности передать участок, а покупателя – от

обязанности

принять

его

(абз.

3.

П.

1.

Ст.

556

ГК

РФ).

Продавец

5

Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 19.12.2018 № Ф01- 5740/2018 по делу №

А43-47512/2017

предоставляет

заявление

о

государственной

регистрации

перехода

права

собственности

к

покупателю,

который

в

свою

очередь

предоставляет

заявление о государственной регистрации права собственности.

Таким образом, согласно

ст. 554

ГК РФ

предмет договора

купли-

продажи

должен

быть

надлежащим

образом

индивидуализирован,

т.е.

договор

должен

содержать

данные,

которые

позволяют

определенно

установить недвижимое имущество. К ним относятся в том числе сведения о

расположении недвижимости на соответствующем земельном участке либо о

его нахождении в составе другого недвижимого имущества.

В ст. 555 ГК РФ в числе существенных условий названа также цена

отчуждаемой

недвижимости.

Законодатель

требует

безусловного

определения цены договора купли-продажи нежилого помещения.

Существенным условием договора купли-продажи жилых помещений,

в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право

пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем,

является указание на этих лиц и их права на пользование продаваемым

жилым помещением.

Важным

условием

купли-продажи

недвижимости,

в

том

числе

нежилых помещений, является государственная регистрация перехода права

собственности на неё. Статьей 551 ГК РФ право предусмотрена обязанность

государственной регистрации перехода права собственности.