Министерство общего и профессионального

образования Свердловской области ГБПОУ СО

«Красноуфимский аграрный колледж»

УЧЕБНО - МЕТОДИЧЕСКАЯ КАРТА ЗАНЯТИЯ

ПМ: Определение стоимости недвижимого имущества;

МДК 04.01 Оценка недвижимого имущества.

Специальность: Земельно – имущественные отношения

Курс, группа: 3 курс, 31ЗИО.

Тема: «Определение износа объекта недвижимости»

Вид занятия: интегрированное учебное занятие.

Тип урока: практическое занятие.

Цели занятия:

а) дидактическая: научиться рассчитывать износ объект, как фактор

влияющий на стоимость объекта оценки, используя различные методы

расчета износа.

б)развивающая: Развивать у студентов способность к оценочным суждениям.

в) воспитательная: Развивать у студентов потребности постоянно

пополнять свои знания.

Цели обучения в соответствии с требованиями ФГОСа:

ПК

04.2

производить

расчеты

по

оценке

объекта

оценки

на

основе

применимых подходов и методов оценки.

ОК 3. Организовывать свою собственную деятельность, определять методы и

способы выполнения профессиональных задач, оценивать их эффективность и

качество.

ОК 7. Самостоятельно определять задачи профессионального и личностного

развития, заниматься самообразованием.

Межпредметная связь: Статистка, математика, основы экономической

теории.

Обеспеченность занятия: доска, раздаточный материал для студентов,

инструкционные карты, калькуляторы.

Учебная литература:

Н.А. Щербаков «Оценка недвижимости теория и практика» - М.: изд- во

«Омега - Л», 2009г.

Е.Н. Иванова «Оценка стоимости недвижимости. Сборник задач» - М.:

КНОРУС, 2009г.

Е.Н. Иванова «Оценка стоимости недвижимости.» - М.: КНОРУС, 2009г.

Норма времени: 90 мин.

Планируемый результат: выполненный отчет с заданиями предоставляется в

письменной форме в тетрадях для практических работ.

Учебное задание № 1

Определить накопленный износ здания методом срока жизни.

Исходные данные:

Здание холодного склада, его площадь 850 м

2

, срок экономической жизни -

70 лет, эффективный возраст – пять лет, стоимость строительства 1м

2

недавно построенного аналогичного здания – 30 тыс. руб.

Решение

И = ЭВ/ СЭЖ ×ПВС, где

И – износ здания, ЭВ - эффективный возраст здания;

Учебное задание № 2

Рассчитать процент физического износа.

Исходные данные:

Площадь — 500 м

2

, стоимость воспроизводства 1 м

2

— 900 руб. Износ

конструктивных элементов: фундамента — 15 000 руб., стен — 8000 руб.,

перекрытий — 5000 руб., кровли – 25 000 руб..

Методика выполнения задания:

1.

Определить полную стоимость воспроизводства по объекту

недвижимости.

Полная стоимость воспроизводства(ПВС) = S ×СВ,

где СВ – стоимость воспроизводства 1 м

2

, S – площадь.

2.

Определить физический износ в абсолютном значении.

И

физ

= ∑ износа конструктивных элементов

3. Определить физический износ в %.

И

физ

(%)=И

физ

÷ ПВС × 100

Учебное задание № 3

Рассчитать процент общего накопленного износа.

Исходные данные:

Физический износ — 10%, функциональный износ — 25%,

внешний износ —5%.

Методика выполнения задания:

Определить накопленный износ.

И

н

= 1- (1-И

физ

) × (1 - И

функц

) × (1 –И

вн

) ,

где И

н

– накопленный износ в долях, И

физ

- физический износ в долях,

И

функц

- функциональный износ в долях, И

вн

- внешний износ в долях.

Ответ.

Учебное задание № 4

Оценить

величину

общего

накопленного

износа

здания

методом

рыночной

выборки.

Исходные данные:

2

Полная восстановительная стоимость оцениваемого здания — 450 000 руб.

Оценщик

располагает

информацией

по

недавно

проданным

аналогичным

объектам,

сопоставимым

с

оцениваемым

по

назначению,

условиям

финансирования, передаваемым правам.

Параметр

Аналог

А

Б

В

1

Цена недвижимости, руб.

400 000

480 000

350 000

2

Стоимость земельного участка, руб.

55 000

45 000

30 000

3

Остаточная стоимость зданий, руб.

(1 стр. – 2стр.)

4

Полная восстановительная стоимость

зданий, руб.

630 000

795 000

550 000

5

Норма износа зданий, %

(100 – (3стр. ÷ 4стр. × 100))

Методика выполнения задания:

1)

Рассчитать остаточная стоимость зданий, руб.

2)

Рассчитать норму износа зданий - аналогов, %.

3)

Рассчитать норму износа здания.

И

н

= ∑ Н

и

÷ Q

зд.

,

где И

н

– накопленный износ в %, Н

и

-

норма износа зданий (%), Q

зд.

–

количество аналогов.

4)

Рассчитать износ здания в абсолютном значении, руб.

ПВС × И

н

(%) ÷ 100 ,

где ПВС - полная восстановительная стоимость, И

н

(%) - накопленный износ в

%.

Учебное задание № 5

Рассчитать величину экономического износа офиса.

Исходные данные:

Оцениваемый офис, не имеет парковки. Площадь оцениваемого офиса — 500

м

2

. Рыночная ставка арендной платы офиса, имеющего парковку, — 45 д.е. за 1

м

2

в месяц, без парковки — 35 д.е. за 1 м

2

в месяц. Коэффициент

капитализации — 30%.

Методика выполнения задания:

1.

Определить ПВД

о.о.

(потенциальный валовой доход), который

собственник получит при аренде офиса за год, определить ПВД

о.а.

(потенциальный валовой доход), который получит собственник

аналогичного офиса.

ПВД = S ×A,

где А - ставка арендной платы, S – площадь сдаваемая в аренду.

2.

Определить убытки, которые понесет собственник офиса, не имеющего

парковки.

3

ПВД

о.а.

– ПВД

о.о.

,

где ПВД

о.о

- потенциальный валовой доход объекта оценки, ПВД

о.а.

-

потенциальный валовой доход объекта аналога.

3.

Определить арендные убытки с учетом капитализации за год.

У

б

÷ R ,

где R – ставка капитализации.

4. Написать вывод с учетом, что внешнее старение – это снижение стоимости

недвижимости в результате воздействия внешних по отношению к

оцениваемому объекту факторов.

Учебное задание № 7

Определить величину накопленного износа по каждому из представленных

в таблице объектов недвижимости, состоящих из сооружения и земельного

участка.

Исходные данные:

Показатели

Объект А

Объект В

Объект С

1

Цена продажи объекта, руб.

2 000 000

1 500 000

3 500 000

2

Стоимость земельного

участка, руб.

500 000

300 000

700 000

3

Стоимость нового

строительства сооружения на

дату оценки, руб.

2 200 000

1 800 000

3 600 000

4

Фактическая стоимость

сооружения, руб.

(1 стр. -2 стр.)

5

Накопленный износ

сооружения, руб.

( 3стр. - 4стр.)

6

Накопленный износ

сооружения, %

(100 – (4стр. ÷ 3стр. × 100))

Учебное задание № 6

1.

Рассчитать величину устранимого и неустранимого физического износа

короткоживущих и долгоживущих элементов здания.

2.

Написать вывод по сделанным расчетам.

Исходные данные:

Восстановительная стоимость здания 1 400 000 руб., нормативный срок жизни –

100 лет.

Таблица 6.1 Расчет устранимого физического износа

здания.

Наименование

конструктивных

элементов

Удельный вес

элементов, %

Восстановительная

стоимость элементов,

руб.

Степень износа

элементов, %

Износ элементов, руб.

Остаточная

стоимость элементов,

руб.

4

1

2

3

4

5

6

Фундамент

5

20

Стены и

перегородки

17

10

Перекрытия

12

15

Кровля

12

10

Полы

8

20

Проемы (окна,

двери)

11

30

Отделочные

покрытия

6

40

Инженерное

оборудование

21

35

Прочие элементы

8

20

ИТОГО

100

Таблица 6.2 Расчет неустранимого физического износа

короткоживущих элементов

здания.

Наименование

конструктивных

элементов

Остаточная

стоимость элементов,

руб.

Хронологический

возраст элементов,

годы

Нормативный срок

жизни элементов,

годы

Степень износа

элементов, %

Износ элементов, руб.

1

2

3

4

5

6

Кровля

20

30

Полы

20

55

Проемы (окна,

двери)

20

65

Отделочные

покрытия

20

35

Инженерное

оборудование

20

60

Прочие элементы

20

50

ИТОГО

Контрольные вопросы:

1.

В чем разница между устранимым и неустранимым износом?

2.

Может ли совпадать хронологический возраст здания с экономическим

возрастом здания?

А) да; Б) нет.

3. От каких факторов зависит срок экономической жизни здания?

Самостоятельное домашнее задание по теме: «Определение износа

объекта недвижимости»

5

Решить задания в тетрадях для практических работ.

На выполнение домашней работы дается 1 академический час (45 минут).

Работа состоит из 3 частей, включающих 11 заданий.

Ч а с т ь I включает 8 заданий с выбором правильного ответа (все задания

базового уровня сложности). К каждому заданию дается несколько ответов,

только один из которых правильный.

Ч а с т ь I I состоит из 2 заданий, где необходимо написать определение.

Ч а с т ь I I I включает 1 практическое задание.

Ответы к этим заданиям студент должен рассчитать самостоятельно и

написать формулы.

За каждый правильный ответ в зависимости от сложности задания дается

от одного до трех баллов. Баллы, полученные студентом за все выполненные

задания суммируются и ставится оценка.

Критерии оценивания

Задания

Баллы

Часть I. Выберите наиболее

подходящий вариант ответа из

предложенных.

Оценивается в 1 балл.

Часть II. Дополнить определение.

Оценивается в 2 балла.

Часть III. Решить задачу.

Оценивается в 3 балла.

15 балла – 13 баллов (100 – 90%)

Оценка 5 (отлично)

14 баллов – 11 баллов (89 - 70%)

Оценка 4 (хорошо)

10 баллов – 7 баллов (69 – 55%)

Оценка 3 (удовлетворительно)

Менее 7 баллов (55%)

Оценка 2 (неудовлетворительно)

I

. Укажите правильный ответ:

1.

Утверждение,

что

существуют

три

вида

износа

—

физический,

хронологический и функциональный:

а) верно;

б) неверно.

2.

Утверждение,

что

экономический

возраст

объекта

недвижимости

определяется периодом, когда объект приносит прибыль:

а) верно;

б) неверно.

3. Если здание находится в среднем состоянии, и его назначение и

архитектура соответствуют другим зданиям округа, и оно не подвергалось

необычным внешним воздействиям, то:

а) хронологический возраст равен эффективному сроку жизни;

б) эффективный срок жизни будет меньше хронологического;

в) эффективный срок жизни будет больше хронологического.

4. Оценку износа методом срока жизни наиболее целесообразно применять:

а) к короткоживущим элементам зданий;

б) долгоживущим элементам зданий.

5. Существует три вида износа:

6

а) физический износ, функциональное устаревание, ускоренный износ;

б ) ф и з и ч е с к и й

и з н о с ,

ф у н к ц и о н а л ь н о е

у с т а р е в а н и е ,

устаревание по местоположению (внешнее воздействие);

в)устаревание

окружающей

среды,

неустранимый

физический

износ,

долгосрочный износ;

г) неустранимый физический износ, устранимое устаревание, устранимое

устаревание по местоположению (внешнего воздействия).

6.

При

раздельной

оценке

"физического,

функционального

и

экономического

износа

(в

процентах)

для

определения

общего

накопленного износа строений необходимо:

а) сложить величины различных видов износа;

б) перемножить величины различных видов износа;

в) последовательно корректировать величины различных видов износа;

г) можно использовать все перечисленные приемы.

7. К недостаткам оценки износа методом срока службы не относится:

а) предположение о пропорциональном износе в течение жизни строений;

б) предположение об одинаковом износе долго и коротко живущих элементов

здания;

в) сложность определения остаточного срока экономической службы здания;

г) трудоемкость расчетов.

8. При оценке физического, функционального и экономического износа (в

денежных

единицах)

для

определении

общего

накопленного

износа

строений необходимо:

а) сложить величины различных видов износа;

б) перемножить величины различных видов износа;

в) последовательно корректировать величины различных видов износа;

г)можно использовать все перечисленные приемы.

II. Дополните определения:

9. В оценке недвижимости используют следующие методы определения износа:

а)_______________________________________________________;

б)_______________________________________________________;

в)_______________________________________________________;

10. Износ, который, как правило, неустраним - ______________________.

III. Решить задачу:

11. Рассчитать процент общего накопленного износа.

Физический износ — 24 %, функциональный износ — 15 %,

внешний износ — 6 %.

7